新聞來源：家居最前瞻

■肯德基的“九步選址法”

■肯德基選址代表性案例

■對社區家裝局改店啟示

肯德基（KFC）作為全球連鎖餐飲巨頭，它的門店選址成功率極高，根本原因也是在中國本地化深耕中，經過一代代選址專員的實踐摸索中，沉淀積累為標準化、可量化的一套系統化選址方法論，即“九步選址法”。

以下是肯德基“九步選址法”的邏輯要點與關鍵步驟。

肯德基九步選址法

1、市場調研與城市評估經濟指標：分析城市GDP、人均收入、消費水平，優先選擇經濟活躍區域。人口結構：年輕人口比例、家庭結構（如兒童數量）影響目標客群規模。競品分布：評估麥當勞、本土快餐品牌等競對的密度，避免過度飽和市場。

2、候選商圈篩選商圈等級：優先選擇核心商圈（如CBD）、次級商圈（社區中心）或交通樞紐（地鐵站、火車站）。人流熱力：通過工作日/節假日人流量、停留時間（如購物中心 vs. 寫字樓）判斷潛在客源。

3、位置評估要素可見性：臨街店鋪優于隱蔽位置，確保招牌能被遠處看到。可達性：臨近主干道或步行通道，停車便利性（針對駕車顧客）。聚客點：靠近超市、電影院等“流量錨點”，借勢自然客流。

4、人流量測算分時段統計：早、中、晚高峰及平峰時段計數，區分目標客群（如上班族 vs. 休閑人群）。轉化率預估：結合歷史數據，估算實際進店比例（如3%-5%的過路客可能消費）。

5、競爭對手分析競品距離：500米內競品超過3家可能稀釋市場份額。差異化機會：若競品以漢堡為主，可強化肯德基的炸雞產品線優勢。

6、成本核算租金占比：通常要求租金不超過預估營收的10%-15%。隱性成本：裝修合規性、水電改造費用等需提前評估。

7、門店布局設計面積要求：標準店約200-300㎡，含廚房、用餐區、外帶窗口。動線優化：前臺與取餐區分離，避免高峰擁堵；預留自助點餐機位。

8、簽約與合規合同條款：爭取租金遞增限制（如每年漲幅≤5%），明確物業責任。證照辦理：食品經營許可、消防驗收等需預留1-2個月時間。

9、后期評估與調整3-6個月觀察期：追蹤坪效（營收/面積）、翻臺率，調整運營策略。靈活應對：如外賣訂單占比超50%，需優化廚房動線或增加騎手等候區。

備注：關鍵工具與技術GIS地理信息系統：疊加人口密度、收入數據生成熱力圖。- 大數據模型：百勝集團（Yum! Brands）自有的選址算法，綜合評分潛在點位。

肯德基選址代表性案例

案例參考1、上海浦東新區聯洋社區店：知名高端居住區，外籍家庭占比30%，常住人口8萬+周邊有上海紐約大學、浦東嘉里城等配套。

2、北京海淀區萬柳華聯社區店：北京頂級學區房區域，周邊有中關村三小等名校，家庭年收入50萬+。

3、廣州番禺祈福新村社區店：廣州大型成熟社區典范，常住人口超20萬+，單店坪效長期位居華南區社區店TOP 3。

肯德基的選址本質是數據驅動+本地化適配，通過標準化流程降低風險，同時保留區域靈活性以適應不同市場。

肯德基在廣州的社區店選址策略充分體現了其“數據驅動+本地化適配”的核心邏輯，下面專門針對番禺祈福新村社區店做拆析：

案例背景：廣州番禺區祈福新村社區店選址亮點：該店位于廣州番禺區大型成熟社區祈福新村內，常住人口超20萬，是肯德基“社區下沉戰略”的標桿案例，單店坪效長期保持在華南區社區店TOP 3。

以下是選址九步法的具象化應用

1.、市場調研：鎖定“超級社區”人口密度：祈福新村為亞洲最大低密度居住社區，家庭住戶占比超70%，契合肯德基家庭客群定位。消費畫像：社區內中產家庭集中，兒童比例高（周邊有12所中小學），對便捷餐飲需求強烈。競品空白：2015年開店前，社區內僅有本土快餐，缺乏標準化西式快餐品牌。

2、商圈選擇：社區商業中心“C位”門店位置：店鋪位于祈福新村核心商業街祈福繽紛世界入口處，毗鄰超市、電影院。 聚客效應：商業街日均人流量超3萬人次，且80%為社區居民（高復購率）。

3、點位評估：雙流量入口設計雙動線覆蓋：主入口：臨街鋪面直接吸引商業街人流；側門通道：直通社區內部，方便居民步行到店（5分鐘可達10棟住宅樓）。門頭設計：24小時亮化招牌，夜間200米外可視。

4、人流量轉化驗證分時段統計：早高峰（7:00-9:00）：上班族購買早餐，占比35%；晚高峰（17:00-20:00）：家庭晚餐+兒童消費，客單價提升40%。轉化率：工作日進店率4.2%，周末達6.8%（因家庭聚餐需求）。

5、競對差異化策略產品調整：增加“兒童套餐+玩具”組合，與社區母嬰店聯動營銷；服務優化：設置“社區騎手專送”，覆蓋半徑擴大至3公里（常規門店僅1.5公里）。

6、成本控制：長周期談判租金協議：簽約10年，前3年固定租金，后續按營收比例浮動（保障低客流期成本可控）。 節能設計：采用模塊化廚房設備，能耗比標準店低15%。

7、門店布局：家庭友好型設計店面面積：280㎡（含60㎡兒童游樂區）； 座位配置：40%大桌（4-6人位），滿足家庭聚餐需求。

8、本地化合規創新證照提速：與物業合作預審消防圖紙，開業籌備周期縮短至45天；社區共建：加入“社區商業聯盟”，優先獲取政策支持（如外擺位特許）。

9、后期優化：數據反哺運營外賣占比：從初期20%提升至50%，增設獨立取餐窗口；會員體系：綁定社區業主卡，復購率提升至社區外的1.8倍。

對社區家裝局改店啟示

一、三點關鍵成功因素

1、精準錨定“社區商業生態”：選址并非單純依賴人流量，而是深度綁定居民高頻生活場景（買菜、接送孩子）。 2、動態成本模型： 長周期租金協議+營收分成，平衡初期投入與長期收益。 3、產品服務本地化： 出“廣式早茶時段”（7:00-10:00供應皮蛋瘦肉粥+油條），貼合本地習慣。

二、可借鑒評估公式1、社區店公式：“高密度居住人口（5萬+）+ 兒童比例（15%+）+ 商業配套缺口” = 候選的優質社區店選址。

2、肯德基的社區策略：在一線城市，通過搶占頭部社區商業點位，構建“商圈店+社區店”雙網絡，形成流量互補。

3、商業邏輯：社區店的成功取決于對社區居民生活鏈的深度嵌入，讓社區店融入社區居民的生活方式，只要有就餐需求能想起肯德基，而非簡單復制商圈店模式。

對于社區家裝店來說，如果有30%以上的社區居民有局改、微裝、舊改、整家、整裝的需求，是不是會想到你的IP、想到你的社區局改店暖心服務呢？

這是當前社區家裝店仍需努力深耕的用心錨點。社區居民，更需要用心呵護、耐心種草吸粉，而不是傳統新裝樓盤時代，業主們經常被割韭菜的裝飾公司社區點。畢竟，公開透明化的短視頻時代，人人都是自媒體。