新聞來源：家居最前瞻

■二十年增量房時代的賺錢邏輯

■近五年存量房時代的賺錢邏輯

■社區局改生意的三類盈利場景

字數：3655字，閱讀時長：9-13分鐘

本文通過梳理家居建材過去23年發展歷程，對比社區局改、整裝家裝和家居建材廠商，來探討社區局改對于家裝消費者來說，在以下三個方面可以發揮哪些作用：

1、到底能創造哪些有價值的產品或服務？

2、社區局改發揮的互補性價值和作用的大小？

3、社區局改在存量房時代有多少前途？

涵蓋房地產及各階段盈利品類變化，分析行業從增量到存量時代轉變及社區居改特點。

房地產與房價：2003年中國房地產經濟開始騰飛，房價歷經起伏，如廣州羊城花園從開盤3800元漲至4 - 5萬。

不同階段盈利品類：

1992-2003年，黑白家電品牌主導的賺錢時代，代表性品牌有格力，美的、方太、華帝...等；

2003 - 2012年：瓷磚、衛浴廠商主導的賺錢時代，代表性品牌有華耐家居...等；

2007 - 2016年：定制櫥柜為主導的黃金十年，定制家居品牌實現從億級到十億、百億的成長，頭部品牌代理商也成為億級、十億級經銷商，代表性有北京歐派、貴陽索菲亞...等。

2012 - 2022年：定制衣柜黃金發展期，2016年歐派推出整家定制，2019年歐派衣柜開始超過索菲亞。

2019 - 2024年：定制門窗因為存量房換新需求，銷量開始井噴，出現億級、十億級品牌和千萬級經銷商。

2023年至今：整裝、全包圓興起，社區居改受關注。

行業階段變化：2020年前為房地產增量時代，但從2020年9月恒大發出求救信開始，奧園、融創、綠地、佳兆業、碧桂園......先后爆雷，地產迅速進入存量房時代，2023年開始定制家居頭部企業也出現負增長。

社區居改特點：代表存量房時代渠道微創新，在產品、運營模式、生產要素管理等方面創新不足。

二十年增量房時代的賺錢邏輯

我們用以上的時間推進表，簡要梳理出過去30年時間，房地產及下游的家居家裝家電行業的發展歷程，可以說是出于繼往開來的目的。

就是通過中國家居建材1992-2022年持續向上發展的歷程，來對比看看當前的社區局改新店態，對比以往的家裝整裝、家居建材，到底有什么不一樣？盡管這樣的對比不免牽強，但對家裝消費者來說，他們都是三類家居家裝可選的渠道之一。

簡要回顧增量房時代下的房地產發展歷程，也是展望現在和未來十年，家居建材到底會走到哪里去、可以怎么走向？

可以說，中國房地產的的真正騰飛，應該是2003年開始，因為這一年的房價處于前后V形的最低谷點，從那個時間點開始，直至今天的房價維穩政策，全國各地的房價，就再也沒有下來過。處于整體的均衡狀態。

我之所以對2003年印象非常深，是因為當時的廣州羊城花園二期，開盤價只要3,800塊錢。這個樓盤是1999年開盤的第一期。

從那個時候到現在，雖然中間有兩個起伏，一個是2008年的金融風暴，另一個是2018年的價格回調。但這么多年下來，羊城花園的房價，從2003年的3800元每平米，漲到了現在的3.6萬-4.2萬之間，二十年時間翻了十倍，這是房產增量市場下的欣欣向榮之勢。

也正是有了2003年開始的房地產騰飛，第一批“富裕”起來的家裝部品是瓷磚、衛浴廠商群體，在2003-2012這十年，凡是做瓷磚、衛浴的廠商，這個階段是最賺錢的年代，終端展廳面積數動輒以千平米、萬平米來算。

反過來說，但凡那個階段做定制櫥柜、門窗等零售生意的，大都是小弟，靠邊站，大都不賺錢，處于苦苦求生存階段。

而從2007年到2016年，定制櫥柜開始成為家居行業的市場需求主角，也是整個家居建材行業發展風向標，定制櫥柜是這個十年中國建博會的C位顏值擔當，家居廠商賺得盆滿缽滿。

當時崛起的有歐派、志邦、尚品宅配、金牌家居、皮阿諾、我樂櫥柜等全國性連鎖品牌，還有四川德貝、湖北一新櫥柜和品尚若金，河南大信櫥柜、江西月兔櫥柜、福建好兆頭櫥柜......等區域性品牌。

接著是從2013年-2022年，定制家居成為市場需求的主角和中國建博會的C位，并且，從2026年歐派開始推出以衣柜為主導的整家定制套餐，歐派衣柜的營收，對內開始超過櫥柜業務成為第一大品類，對外在2020年超越索菲亞衣柜，成為行業第一。

也因為有整家定制，無論歐派、索菲亞或者志邦、尚品宅配，定制家居廠商實現了單值從1萬+躍升到3萬+到8萬+的飛躍，這一點，主要在頭部品牌的大商群體，比如北京和鄭州歐派、南京和貴陽索菲亞等。

對于定制家居品牌來說，實現了營收從十億到百億級的躍遷，對于經銷商來說，實現了從千萬到億級銷量的飛躍。

接下來就是2019年到現在的系統門窗品類發展的紅利期。2019年以前，門窗品牌都不能進場居然之家、紅星、第六空間、銀座、富森美、吉盛偉邦......等家居賣場。

但從2020年開始，定制門窗成為家居賣場和中國建博會的C位擔當之一。系統門窗品牌廠家，實現了營收從億級到十億級的提升，門窗代理商實現了銷量從年銷量十萬級到千萬級的攀升。

門窗品類的崛起，主要得益于2020年進入存量房時代后，國家級各地政府、街道辦對于陽臺封窗管控的解禁，政策來了，物業也不得不放開陽臺封窗的限制，所以才有2019-2024年門窗廠商的銷量井噴。

同時，在2020-2024年這幾年時間，也是裝企整裝包、部品商整裝大家居的黃金發展階段，無論老牌裝企，金螳螂家、錦華裝飾、業之峰，還是沈陽方林、湖南千思、貴陽喜百年、深圳名匠、廣州星藝......等，都配齊了整裝包或全包圓套餐。

我們所以回看家居建材家電發展歷程，梳理出不同品類的先后出現過的黃金發展階段，是想要嘗試著對比拆析，看看社區局改，到底能不能創造和貢獻出一些存量房時代下的微創新？到底有沒有黃金發展的五年或十年的美好時代？

近五年存量房時代的賺錢邏輯

通過前面的梳理，能看到2020年前后的明顯發展路徑對比。

2015年以前，無論建陶、衛浴、櫥柜、衣柜、吊頂、水管電線輔材......等，通過單品類的招商建店和渠道拓展，也能實現營收的增長。

2016-2020年，瓷磚、定制品牌廠商，更多是通過單品類向多品類的拓展，實現了銷量和營收的明顯增長。這里，部分高定家居是例外，比如簡一大理石瓷磚等，仍主要受益于增量房市場紅利，但威法家居也是從威法櫥柜升級拓品為威法整居定制。

2020-2024年的存量房市場，無論裝企或定制家居的增長，主要受益于從多品類到全品類、整裝包的營收增量，即大品牌、大品類搶占中小品牌、小品類的市場份額，比如定制家居的整家定制包，已經把墻紙、護墻板、窗簾、吊頂、晾衣架......等小品類的市場份額都搶過來了。

這也就是近五年來，各個家居家裝行業從業人員，感覺到內卷、價格戰、生意不好干的根本原因，中國人口、城鎮化率和家居家裝需求的市場蛋糕，不僅在持續縮減中，而且大品牌、大品類還在想盡一切辦法，搶占其它品牌、其它非頭部品牌的地盤和山頭。

但即便是這樣，歐派、方太、慕思、皇派......等頭部制造商品牌的營收，也在2024年出現營收和利潤雙下滑的情況。金螳螂、東易日盛、星藝、業之峰、名匠、錦華裝飾......等家裝服務商，營收和利潤也出現了雙減的局面。

這些品類的品牌廠商，能給家裝消費者提供產品或服務的整體解決方案。

而社區局改的加盟品牌或門店，能夠在存量房時代，給家裝消費者，提供什么不一樣的、互補性的價值？

社區局改生意的三類盈利場景

如果你翻看前面的社區局改相關內容，會看到家居最前瞻小結的三類場景：

一是社區局改目前只代表渠道店態布局的微創新，就是把店開得離消費者更近一點，因為Z世代消費者有懶的屬性，而1980年代以前的生人，逐漸進入到老齡化階段，活動半徑會變窄。

二是社區局改愿意去接維修、局改、微裝等小修小補的活，愿意去接三瓜兩棗的雞肋肉。這些以前屬于基層一線的水電工、泥工師傅等的“業務范圍”，現在及未來，社區局改店準備搶過來。

社區局改就是想把原來“高價低質”或者“低價低質”的邊角料的活，變成“平價優質”的產品或服務收費模式。另外，如果有個性化、差異化、適老化產品及服務，成交一部分“高值高價”的訂單。

三是社區局改單店覆蓋半徑一般在3-5公里，為了提升盈利能力，主要采用兩種經營策略：

要么做深做透，業務范圍更多樣化，要賺主材、輔料的材料錢，也要賺水電、泥匠師傅的服務費，有想法有條件的還會想著去賺家政、快遞派送、買菜、照看社區居民娃娃的小錢。

要么開多店、開大店，通過三五個社區店的布局，實現每家店年盈利十多萬元，多家店累計盈利三五十萬元的目標。或者是，通過1大店+N社區店的店態布局，局改店有能力接，整家、整裝單也有能力接。

由此可以看出，社區局改舊改的生意，相比較裝企和部品商，當前更多人可以做的是，賺一些裝企、品牌經銷商不愿意賺的錢。未來有能力了，再依托于社區店服務進化出來的全包圓服務力、全品類銷售力，開多店、開大店，擠占原有家居賣場、建材街店的市場份額。因為，像社區局改這樣的“硬骨頭”生意，如果是誠信經營、可持續發展，更能鍛造出賺辛苦錢的能力。

順便說一下，當前處于社區局改發展的初級階段，各種競爭策略都有，有中長期經營者，也有短期割韭菜者。就像清代袁枚先生《隨園詩畫》里寫的：“人稱才大者，如萬里黃河，與泥石俱下。余以為，此粗才，非大才也。”

微革命或微創新者能夠成功，從來都是以下犯上。