新聞來源：定制觀察

5月1日起，中國“好房子”國家標準《住宅項目規范》正式實施，四大目標特征到五大要素指標提出了具體要求，這是我國住房建設從“水泥盒子”到“品質住宅”的一次重大轉型。

我們根據公開信息特別梳理了以下內容，讓大家更好理解中國“好房子”標準。

好房子的四大目標

安全 舒適 綠色 智慧

每個時代對于“好房子”都有不同的定義，這說明“好房子”的標準也是個動態的、與時俱進的過程。所以不同年代、不同區域、不同面積、不同價位、不同地段都有不同的“好房子”。

今天，我們認為的“好房子”是怎樣的呢？總體來講應該符合四大目標特征：安全、舒適、綠色、智慧。

安全是讓人們住得安心和放心。主要集中在房屋的本體安全，結構牢固，抗震防災；設施設備的使用安全，在水、電、氣、熱和電梯等設備上安裝一些傳感器，有問題時可以報警提醒相關人員。

安全是“好房子”的底色，過去幾十年里，全球由于建筑安全問題導致的事故太多了，有的是結構問題，有的是能源使用、設施設備的問題，有的是甲醛超標等污染問題，太多悲劇的發生，所以安全是好房子的首要特征，沒有安全一切都是空談。

建筑結構導致的垮塌事件從2008年后逐漸減少，包括抗震抗災類的規范更加完善；電路老化的火災也從2010年后開始減少，老舊電路改造、國家電網升級等都降低了這類事故的發生率；2014年《特種設備安全法》實施，強制維保和年檢制度讓電梯事故發生率也在下降；唯一不降反升的是甲醛超標問題，公眾環保意識增強，由于甲醛超標引起的疾病報告幾乎逐年上升。

舒適是讓人們住得舒心。包括房間高度、噪音、室內溫度、濕度、空氣清潔度（甲醛等）、電梯、無障礙設施和房間亮度（光照條件）等，這些會影響到人們身心健康，沒有健康的居家空間就不會有舒適的“好房子”。

壓抑的層高會導致居住者感到局促，噪音問題則容易出現鄰里糾紛，沒有電梯加劇老齡化社會痛點，采光通風不良會出暗衛、暗廚的現象，甲醛超標會引發健康問題，所有家居空間的健康指標等等都是好房子的舒適特征的改善方向。

綠色是時代特征，更節能、環保。因地制宜，實現綠色低碳環保，主要由排水系統、節能設施等方面來推動住宅建設的可持續發展。

極端天氣、氣候變化已不是新聞詞匯，離普通人越來越近，從“綠水青山才是金山銀山”的兩山理念到新能源的應用崛起，近些年中國在綠色低碳上做出過非常多的努力，建筑也應該遵循這樣的理念重視起來。

智慧就是讓人們用得更方便。智慧化是未來住宅的發展方向，新規通過電氣（聲光電）、通信覆蓋等多個方面進行約束，推動住宅智慧化更進一步。

前文提到的電氣系統升級，細節一點還涵蓋了公共通信信號、有線電視系統、智能化系統設備用房、室外地下智能化系統管道、家居配線箱等若干細節，這些都保障了家居空間的室內室外智慧化升級。

住宅項目規范詳解

五大關鍵指標

《住宅項目規范》里主要針對了居住環境、建筑空間、結構、室內環境、建筑設備五個方面進行了詳細要求。

居住環境 - 空間環境

這個部分主要是對居住街坊的空間環境控制，包括住宅建筑的布局方式對應的相關指標。

這里有建筑氣候區劃、住宅建筑平均層數類別、住宅用地容積率、建筑密度最大值、綠地率最小值、住宅建筑高度控制最大值幾項構成。

建筑氣候區劃

建筑氣候區劃是出于使建筑更充分地利用和適應我國不同的氣候條件，做到因地制宜的目的，包括7個主氣候區和20個子氣候區。

氣候區的不同對于建筑的基本要求會有所不同，比如 I 區，它是嚴寒地區，建筑基本要求建筑物必須滿足冬季保溫、防寒、防凍等要求。而在 III 區，是夏熱冬冷地區，則會要求夏季防熱、遮陽、通風降溫要求，冬季還應兼顧防寒。V 區，溫和地區，建筑物需滿足防雨和通風要求。

住宅建筑平均層數類別

將低層、多層、高層進行了劃分，以26層為上限，說明26層以上不在此列，也間接說明國家在住宅方面或不推薦建設超過26層的高層建筑。

住宅用地容積率

住房容積率具體是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值。房地產項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積(或者說總建筑面積，包括計算面積的附屬建筑物)與規劃建設用地面積(總的用地面積)之比。

計算公式為：總建筑面積÷總用地面積×100%

例如：總用地面積10000平米，總建筑面積18000平米，則建筑容積率就是1.8

指標里涉及到人口分布、氣候環境等多方面考慮的，對于地廣人稀的區域容積率就要求較低，對于人口密度大或者氣候溫和宜居的地區容積率就可以更高。

建筑密度最大值

建筑密度指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。

比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。

在指標里能看到最小20%，最大43%，凈密度越大，即住宅基底占地面積的比例越高，空地率就越低，其綠化環境質量也相應降低。控制住最大允許值是保證居住區居住密度和居住環境質量的重要因素。

綠地率

居住區綠地率是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率(%)。綠地率所指的居住區用地范圍內各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。

規范指標最小值為25%-35%，這個值越大越好，說明住宅區內的綠地空間就越大。

住宅建筑高度控制最大值

針對地區、住宅建筑平均層數有不同的限高，以高層II類為上限來看的話，最大值被限定到80米。

如果結合其它信息一起來了解，將會發現國家不再力推高層、高超層建筑，對高層里的I類或多層、低層更中友好。這還涉及到一些安全問題，比如很多城市的消防云梯只有54米，更高的可以到78米，住宅限高到80米，或可以大大降低火災救援難度。

人均住宅用地面積

是指按居住人口計算的平均每人占有的住宅用地面積。圖表里主要規定了對低層和多層 I 類的相關指標，這是因為多層 II 類或高層I、II類用人均住宅用地面積可能會數值偏差過大不具實際意義的情況。

1978年，僅6.7平方米，多數居民處于“蝸居”狀態；2000年，首次超過20平方米，住房條件初步改善；2007年，因房地產市場快速發展明顯提升；2023年，突破40平方米，體現住房保護與市場發展的綜合成效。

一般我們會以人均住房建筑面積來對該指標進行衡量，進而體現我國城鎮居民住房條件。截止2023年底，我國城鎮人均住房建筑面積已超過40平方米，說明我國已告別住房短缺時代。

住宅建筑日照標準

該標準規定了不同建筑氣候區劃里的常住人口差異（大于等于或小于50萬人）對應的日照標準日、日照時數等都有差異。

常住人口的差別在于理論上人口越少，開發強度越小，日照要求就會越嚴格，反之。

我國是太陽能資源相當豐富的國家之一，年日照時數在870～3570h 之間。

日照標準日為什么會選擇大寒日、冬至日呢？

大寒日是一般是每年最寒冷的一天，日照非常寶貴，如果該天都能達標，那么全年其它日子里的日照問題就不用擔心；冬至日則是每年日照時間最短的一天，V、VI氣候區的陽光一般會是很充足的，在日照時間最短的一天評估日照時數如果達標，那么全年也一般是達標的。

根據地方性的法規詳細解釋，我們看到這里的日照時數主要是指以單套住宅所有房間的日照時數總和，屬于累計值。比如三個房間，每個房間在統計日合計達到對應的時數也算符合規范。

居住環境 - 場地、配套設施

在這兩頁詳細介紹了關于場地、配套設施的相關規范，這些規范是對其它法律法規的補充，或者更詳細的數據指標。

建筑空間 - 套內空間、公共空間

為什么我們說是“品質住宅”的重大轉型呢，主要是從室外到室內都有考慮到，比如這里單獨框選出來的關鍵點。

臥室使用面積不應小于5平方米；層高不應低于3米，臥室、起居室內凈高不應低于2.6米；臥室、起居室和廚房不應布置在地下室；廚房面積不應小于3.5平方米；廚房應配預留的設施安裝位置、衛生間的設施預留位置、衛生間的位置設置等。

關于衛生間的建設細節有大量的數據和要求，這些有的是出于安全考慮，有的是基于舒適考慮，舒適還包括鄰里關系的融洽等，還有很多是使用習慣等方面。

在其它的一些部分涉及到欄桿高度、電梯安裝、空調安裝和這些設施設備的安全措施等規范。

如果關心中國普通民用建筑、社區鄰里關系的話，能發現建筑空間部分的所有信息點和數據都是“以人為本”而設計的，有很多項目在過去產生過無數的糾紛和意外事故，通過規范進行明確，這樣的“好房子”越多，人們的居住幸福感就會越強烈。

結構

“好房子”標準里對于建筑結構部分的內容相對較少，這有幾個原因，一個是該規范除了專業人士閱讀外，還涉及到大量的普通民眾，所以對建筑結構的規定應該是有“減配”。

另一個是國家關于建筑方面的標準、要求非常多，可能涉及到地區、應用范圍等若干具體項，這里只引用了官方認為最關鍵的部分。

室內環境 - 聲環境

規范對住宅內電梯、水泵、變壓器等共用設施及空調室外機、新風機傳播至臥室、起居室內的建筑設備結構噪聲；住宅臥室、起居室與相鄰房間之間的墻、樓板隔聲性能；住宅外墻、外門窗空氣聲隔聲性能等作了嚴格的規范。

通過搜索引擎或電商平臺上能看到大量關于震樓的裝備、方式，以至于淘寶上都無法直接搜索該產品，需要換一些小眾的形容詞才能搜索到。

鄰里之間、居民與開發商、物業、市政等方面因為噪音問題在全國范圍內不知道出現過多少起糾紛了，一直是老大難問題，以至于很多都被迫用各種手段來反擊，但常常是“殺敵一千自損八百”，鄰里關系搞僵了，問題還沒有解決。

室內環境 - 光環境、熱環境

前面的涉及到日照標準等主要是指居住環境（包括但不限于室內、室外等），在第6部分主要是指室內環境，所以這里又重新介紹了一下關于“光環境”，以室內空間為限定。此外對于“熱環境”也有相應規范。

建筑設備

在這個部分通過給水排水、供暖/通風與空調、燃氣、電氣、智能化五個方面展開。這里面有些部分是對以往的不規范設計進行了約束，更多的是基于前面的四大目標特征進行的優化。

這些都是現代化住宅建筑的標準，也是中國人居空間品質升級的重要方向，解決給水排水可以保障居民的身體健康，而供暖/通風與空調可以讓室內環境更佳，燃氣、電氣和智能化則是將人們從能源供給到便捷舒適的生活方式更進一步。

在建設設備的“智慧化”部分規范對于中大型城市新建建筑而言稍顯“落后”，實際上很多可能都超越了這樣的標準，我們在想之所以還會有這樣的規范，說明可能還存在不夠規范的設計，或者還有很多建筑尚未達到這樣的標準。

結語

雖然上述的規范已經非常嚴格了，涵蓋的面非常廣，但更多的著力點是在建筑上，對于室內環境，特別是裝修后的居住體驗其實是點到即止的，并不夠全面。

規范里甚至沒有提及老百姓比較關心的如家居空間甲醛釋放超標、重金屬等問題，當然這些問題可能主要是在其它標準里體現，并非“住建部”來負責，所以規范的著力點更多的是在建筑上。

在研究這個規范的過程中代入了定制家居從業者的視角去思考，什么樣的好房子才是“真正的”好房子？

起碼不應該只有建筑，還應該包括家居空間的塑造規范，從用材、工藝到最后的交付，這些都關系著“好房子”的終極體驗。

我們看到一些業內領先的定制家居品牌開始跳出原有思維，去研究更高維的“健康”系統，比如有看到志邦家居近期就準備發布“全維健康家”標準體系，在當下熱議的“好房子”話題背景下，里面是否會包括了志邦將對“好房子”有不同的理解？我們將持續關注。